Comprendre les étapes de modification du règlement de copropriété
Le règlement et l’état descriptif de copropriété définissent les limites entre les parties privatives et parties communes de la copropriété. La modification d’un lot en partie privative ou concernant une partie en jouissance exclusive nécessite une analyse approfondie des documents qui régissent les relations entre copropriétaires ainsi que les possibilités de transformation des lots.
Voici un guide détaillé sur les étapes et procédures à suivre pour modifier votre copropriété, tout en maintenant la conformité avec la loi, notamment la loi ALUR.
1. Comprendre le statut de la copropriété
Avant toute chose, il est essentiel de se référer au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division qui déterminent la répartition des charges et les droits et obligations de chaque copropriétaire. Ils stipulent également la destination de l’immeuble, définissant ainsi si des modifications sont possibles dans le cadre de la copropriété des immeubles bâtis. Votre syndic peut vous accompagner dans cette démarche pour vous transmettre ces documents et vous indiquer vos droits et obligations.
2. Types de modifications possibles
Les modifications peuvent concerner les parties privatives ou parties communes de l'immeuble :
- La division de lot
Les copropriétaires peuvent diviser leurs lots de copropriété, sus réserve de respecter les dispositions particulières du règlement de copropriété, et de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
- La réunion de lot
Le principe est le même qu’en matière de division de lots. Les copropriétaires sont libres de réunir leurs lots de copropriété, sous réserve de respecter les dispositions particulières du règlement de copropriété, et de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux doits des autres copropriétaires. La réunion de lots n’est possible que s’ils appartiennent à un même copropriétaire et ne sont pas grevés de charges différentes (hypothèques ou privilège du prêteur de deniers).
- La création d’un lot
Le principe consister à transformer un espace défini comme partie commune générale ou spéciale, en partie privative. Le syndicat des copropriétaires privatise cet espace à un acquéreur. Il y a donc lieu de modifier l’état descriptif de division par création d’un lot supplémentaire auquel on affectera les quotes-parts des parties communes générales et spéciales le cas échéant, qui conviennent. Ce nouveau lot devra respecter la réglementation en vigueur ainsi que les dispositions particulières du règlement afin de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. Par exemple la privatisation d’un couloir ne doit pas empêcher l’accès à d’autres lots ou parties communes
- La suppression d’un lot
Il s’agit de la cession à titre gratuit ou onéreux d’un lot au syndicat des copropriétaires pour la transformation de ce lot en partie commune. En effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à être propriétaire d’un lot de copropriété à usage commun. Ce dernier doit donc être incorporé aux parties communes.
- Le changement d’affectation d’un lot
Le terme « affectation d’un lot » correspond :
• À la destination régie par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et celle régie par l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme.
• À son usage en référence à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;
• À l’utilisation qui en est faite (article 5 de la loi du 10 juillet 1965).
Si un copropriétaire souhaite changer l’affectation de son lot, il conviendra au préalable de vérifier la compatibilité avec les dispositions du règlement de copropriété et les autres contraintes juridiques.
3. Convocation d'une Assemblée Générale
Pour proposer des modifications, il est nécessaire de préparer un ordre du jour pour la prochaine assemblée générale. Vous devrez :
- Établir les thèmes de discussion concernant les charges de copropriété et les travaux projetés.
- Convaincre les autres copropriétaires de l’utilité des travaux, notamment en présentant des diagnostics techniques ou des évaluations des coûts.
Votes et décisions :
Les votes lors de l’assemblée détermineront si les modifications sont acceptées. La majorité des voix peut suffire pour des travaux mineurs, tandis que des modifications significatives, comme la transformation d'une partie commune en partie privative, nécessiteront l'accord de la copropriété par un vote à l’unanimité.
4. Rédaction et mise à jour des documents
Si la proposition de modification obtient l'accord, il est impératif de mettre à jour les documents de la copropriété pour l’établissement de l’acte par le notaire :
- État descriptif de division.
Cela doit inclure la nouvelle répartition des charges et les quotes-parts de chaque lot. Vous devez faire appel à un géomètre-expert pour établir la consistance des nouvelles parts.
- Règlements de copropriété.
- Acte de vente.
Ce document doit refléter les changements au sein de la copropriété concernant les lots vendus ou modifiés.
5. Considérations juridiques
Il est crucial de notifier les occupants et de scruter les hypothèques pouvant affecter l’immeuble pour éviter des nullités lors de la réalisation des travaux. Si des désaccords surgissent, les copropriétaires peuvent agir en justice pour protéger leurs droits.
Enfin, il est recommandé d’établir un fonds de travaux pour anticiper les frais de rénovations et d’entretien comme le ravalement du bâtiment ou la réfection des parties communes.
Conclusion
Modifier votre copropriété est un processus qui peut-être complexe et qui demande une collaboration étroite entre le syndic, le géomètre-expert et le notaire ainsi qu'un respect scrupuleux des règles établies. En suivant ces étapes et en consultant ces différents professionnels, vous serez en mesure de mener à bien votre projet de modification tout en préservant l'harmonie au sein de la copropriété.