Reconnaissance d’une servitude de surplomb par le biais d’une usucapion
Cette servitude, issue de la loi Climat et Résilience, est destinée à faciliter les travaux de rénovation énergétique en permettant à un propriétaire de surplomber la propriété voisine.
II est fréquent que des travaux d'isolation des murs doivent être réalisés à l'extérieur, afin notamment de ne pas réduire la surface habitable.
Qu'est-ce que la servitude de surplomb de toiture ?
Définition et principes
Une servitude de surplomb de toiture est un droit accordé à un propriétaire de bâtiment de dépasser les limites de son terrain et de faire en sorte que sa toiture surplombe la propriété voisine. Cette servitude peut être très utile dans des zones urbaines denses où l’espace est limité. Elle permet d'optimiser l'utilisation de l'espace vertical et de respecter des contraintes de construction spécifiques.
Caractéristiques juridiques
En France, les servitudes peuvent être établies par un accord entre propriétaires ou, dans certains cas, acquises par usucapion. Cette dernière, également connue sous le nom de prescription acquisitive, est un mode d'acquisition de droits réels par l’usage continu et non contesté sur une période déterminée.
L'Usucapion : Un moyen d'acquérir une servitude
Qu'est-ce que l'Usucapion ?
L’usucapion est un principe juridique qui permet à un individu d'acquérir des droits réels, tels qu’une servitude, par l’usage prolongé de manière continue et sans opposition. En France, pour qu'une servitude soit acquise par usucapion, elle doit généralement être exercée pendant une période de 30 ans. Pendant cette période, l’usage doit être public, notoire, constant et non interrompu.
Conditions de l’Usucapion pour une Servitude de Surplomb
Pour qu'une servitude de surplomb soit acquise par usucapion, le propriétaire doit démontrer que son surplomb est utilisé de manière régulière et sans contestation. Le surplomb doit être visible et clairement identifiable comme une servitude en cours d'exercice. De plus, il est crucial que le surplomb ne soit pas seulement toléré mais qu'il soit accepté et reconnu par le voisinage.
Reconnaissance par la Cour de Cassation
Alors que la Cour de cassation refuse de reconnaître une servitude de surplomb par destination du père de famille, elle se montre favorable à la reconnaissance d’une telle servitude à raison de la possession prolongée. Le propriétaire d’une maison d’habitation avait demandé que soit constatée l’emprise illicite de la toiture de son voisin sur un mur dépendant de sa propriété.
De son côté, le voisin s’était prévalu de l’acquisition par prescription trentenaire d’une servitude de surplomb sur le fonds du demandeur. Il résultait des attestations produites par le voisin que la cour située sur son fonds avait toujours été sous toiture depuis au moins 1961 et que les travaux qu’il avait pu réaliser par la suite n’avaient pas affecté la toiture en tôle qui était l’objet du litige.
Les juges de cassation ont estimé que la cour d’appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que la servitude dont se prévalait le voisin avait été acquise par prescription trentenaire.
Voir les arrêts suivants :